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中古マンション売却での仲介手数料って?両手仲介に注意ってどういうこと?

マンションを売却する際は、
不動産業者と媒介契約を結んで購入希望者を探して貰います。
業者は売主から依頼されて買主を探して売買が行われると、
間に入って仲介した報酬として仲介手数料をもらうことができます。
この仲介手数料が業者の利益となる訳です。

仲介手数料は賃貸物件でも同じようにあり、一人暮らしなど、
家探しをした事がある方であれば、見たことがあるかと思います。
大体物件資料の中に[仲介手数料1ヶ月]など書いてあったはずです。

売却の際も仲介してもらうと、手数料が発生するのですが、
マンション売却の場合、取引する金額が大きく、いくらかかるのか
分かりずらいでので説明していきますね。

マンション売却の仲介手数料っていくらぐらいかかるの?

実は決まっていないんです。

えっ!

と思った方すいません。
金額は決まっていないのですが、上限は決まっています。

仲介手数料は売買取引価格によって異なってきます。

仲介手数料の上限について

売買価格が200万円以下の場合 5%
売買価格が200万円を超え~400万円以下 4%
売買価格が400万円を超える場合 3%

となります。

売買価格 計算 仲介手数料
100万円 100万円×5%+消費税 54000円
200万円 200万円×5%+消費税 108000円
250万円 200万円×5%+50万円×4%+消費税 129600円
300万円 200万円×5%+100万円×4%+消費税 151200円
400万円 200万円×5%+200万円×4%+消費税 194400円
450万円 200万円×5%+200万円×4%+50万円×3%消費税 210600円
500万円 200万円×5%+200万円×4%+100万円×3%消費税 226800円
1000万円 200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%消費税 388800円
2000万円 200万円×5%+200万円×4%+1600万円×3%消費税 712800円
3000万円 200万円×5%+200万円×4%+2600万円×3%消費税 1036800円
4000万円 200万円×5%+200万円×4%+3600万円×3%消費税 1360800円
5000万円 200万円×5%+200万円×4%+4600万円×3%消費税 1684800円

上記表からわかるように
仲介手数料の計算は200万円までは5%で計算して、
200万円超えた部分から400万円までを4%で計算、
400万円を超えた部分については3%で計算して
合計したものに消費税を加えると仲介手数料が計算できます。

ただし少し面倒ですよね?

なのでもっと簡単に計算できる方法を知っておきましょう。

400万円を超えた物件については
売買価格×3%+6万円+消費税で仲介手数料を計算できます。

この計算式の方が簡単ですので、覚えておくとラクですね。

この計算式で計算した仲介手数料が不動産業者が仲介した際に売主に請求できる上限金額です。

ポイント
計算した仲介手数料は上限金額なので値引き交渉することが可能ですが、業者のほとんどが上限いっぱいの仲介手数料を もらっているようです。たまに数万円値引きしている業者もあるみたいですが、上限が仲介手数料の額と思っておいた方が無難です。 業者の利益部分となるので、モチベーションの意味でもあまり値引き交渉しすぎるのは良くないかもしれないです。

両手仲介の業者には注意が必要!結果的に高く売れない場合がある!

両手仲介に注意!と言った内容を見かける事があるかと思います。

片手仲介

片手仲介は売主と媒介契約を結んだJ不動産が販売活動を行い営業の結果、
K不動産の目に留まり、J不動産に
「○○マンションに興味を持ってるお客さんがいます」と問い合わせて、
両者で話しがまとまった場合、売買契約となります。
この場合、J不動産は売主から仲介手数料をもらい、
K不動産は買主から仲介手数料をもらえます。

この取引が片手仲介です。

両手仲介

売主と媒介契約を結んだJ不動産が他社の力を借りずに、
自分で購入希望者を探してきて売買契約に至った場合、
J不動産は売主、買主の両方とも仲介しているので
両者から仲介手数料をもらうことができます。
これが両手仲介です。

両手仲介の何が問題なのか?

何がいけないの?と考えてしまいますが、
業者からすると両手仲介することで両方から仲介手数料を取れることになります。

例えば、3000万円のマンションを売却した時に、
売主側から仲介手数料として1036800円もらえます。
もし業者が買主も自分で見つけてきたとしたら、
買主からも1036800円もらえ、

トータルで1036800円×2=2073600円になるわけです。

ここで何か疑問を持ちませんか?

確かに業者が買主を見つけてくれて3000万円で売れた訳ですので良い事です。


しかし、もし売主が3200万円で売りたかったマンションを、
業者が見つけてきた購入希望者が「3000万円なら買う」との事で
業者から値下げを提案されていたらどうでしょう?

200万円値下げしたから売れた訳で、業者からしても
売買価格が下がるので当然仲介手数料も下がってしまいますが、
それでも200万円値下げを提案するのは当然なのです。

売主の要望どおり3200万円で売れたとしても、
他社が買主を見つけてきた場合、業者に入ってくる
仲介手数料は売主からの1101600円のみです。

もう分かったかと思いますが、
値下げしたとしても両手仲介をした方が業者からするとかなりお得なのです。
その為、両手仲介をなるべく狙うんですね。

両手仲介を狙う業者は売主の為に動いてくれていないという事なんです。

両手仲介を防ぐ方法ってないのか?

両手仲介を悪者のように言いましたが、
買主を見つけるために一生懸命動いてくれる訳ですので、
あながちすべて悪いという事ではないです。
もしも自分で決めている「この金額なら売ってもいい」という
ボーダーライン内であれば売ってしまうのありかと思います。

ただし、期間をそれほど気にしていないのであれば、
気長に売れるまで待った方が高く売れる場合があります。

両手仲介を確実に防ぐ方法はありませんが、
例えば、売り出しを開始してすぐに買主を見つけてきたりした場合は、
相場よりも安く売り出している可能性があり、
もう少し高く売れるかもしれません。
また期間がある程度たっているのに購入希望者が現れなかったりした場合は、
他社に情報が回らないように止めている可能性があるので
営業担当にどんな営業をしているのかを聞いたりすると良いでしょう。

両手仲介したかどうかがわかる瞬間がある

営業担当に両手仲介しているかどうかを聞く以外に
売却するまでに見抜くことは不可能かと思います。
ただし、あとで両手仲介かどうかがわかる瞬間があります。

それは、契約時です。 契約時は通常であれば、
売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が揃って行います。
なので、もし買主側の仲介業者がいない場合は両手仲介だったとわかります。

契約時にわかっても...という話しですが...

マンション売却をお願いする信頼できる不動産業者を選ぶには?

信頼してお願いできる不動産業者を選ぶには、
売主側がある程度知識をつけるしかありません。
知識と言っても、最低限必要なのはマンションの相場を知っておく事です。

そこで、

相場を調べるのに便利なのが、マンション売却時に必要なマンション一括査定です。

一括査定をする事で複数の業者に査定依頼できるので、業者の相場感を把握できます。
業者によって査定額が異なりますが、業者の比較ができますので選ぶ際の基準になります。

相場がわかる事で、両手仲介を考える業者が値下げを提案してきても、
適正価格なのか判断できますし、業者からしても
値下げしずらくなるので両手仲介の抑止に繋がるでしょう。

業界で注目されている不動産業社!実質、両手仲介できないソニー不動産

現状だと1都3県(東京都、神奈川、千葉、埼玉)エリアのみですが、
ソニー不動産が新しく不動産売却エージェントサービスをしています。

どういったサービスかと言うと、両手仲介で説明したように
業者は担当者が売主、買主を両方担当するのですが、
ソニー不動産の場合、売主が高値で売却できるように売主だけ担当する事になっています。
これにより、 両手仲介が原則できないので、売主の立場で売却を進めてもらえます。

とは言っても買主を担当する人が社内にいるから一緒じゃない?

と疑問がでてきますが、

ソニー不動産では「売主」と「買主」両方と同意書を交わさないと、
原則双方を担当することができない
ようになっています。

現状の業者の中では画期的なサービスかと思います。

→ソニー不動産の不動産売却エージェントサービスはこちらから

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