> 不動産を売却する時のリスク⇒メリットとデメリットを知り不安を解消してから売ろう!

不動産を売却する時のリスク⇒メリットとデメリットを知り不安を解消してから売ろう!

マンションなどの不動産を売却する時のリスクとはなんでしょうか。

・買主が見つからない、売れない
・仲介業者選びに失敗した

大きくみるとこの2つがリスクかなと。思います。なんども言っているのですが、不動産会社もビジネスでやっているのと、日本全国に物凄い数の不動産会社がいるわけですから、マンション等を売却する時に一番大事なのは信頼できる不動産会社をみつけること。だと思います。

ここでは主に不動産会社との契約面とのリスクについて書いています。

※マンション売却や不動産売却時の契約の種類についてはマンション売却するなら一般?専任?専属専任?不動産屋との媒介契約はどれがいいのか?で解説しています。

契約期間と売れ残りのリスク:専属専任媒介契約の落とし穴

専属専任媒介契約とは不動産会社さん目線で説明すると1社の不動産屋のみと契約し、他の不動産会社とは契約しないでねという契約です。契約期間は最長3ヶ月。

極端に高い査定金額を提示され、待てども待てども売れる見込みがない。その結果売りに出している希望金額が高すぎるから、値下げしよう。という提案もあるようです。

専属専任媒介契約自体が悪いわけではなく、最初から値下げするつもりで、高値を出す業者もいるのも事実の様です。(実際のところ証明が難しいから意図的にやっているかなんてはんだんつかないんですけどね)

ネックとなるのは3カ月という契約期間。

すぐに売れると思っていたがなかなか売れず希望価格から価格を下げなければいけないと専属専任媒介契約をした不動産会社から交渉などが入る。まあこの流れで極端な価格の下げで交渉されたら契約期間すぎるまで待つのが妥当かなと思うんですが。

ただ、売りたい期間とかもあるじゃないですか。3ヶ月の間に本当はあなたの希望価格で買いたいという人がいるかもしれないのに、不動産会社との信頼関係ができておらず専任媒介契約の場合、しばらくペンディング状態になってしまい売れたのに売れなかった。。。

なんてこともあるかもしれません。

専属専任媒介契約は専属専任媒介契約で、本来不動産会社からするとやる気が出てよい側面もあるので絶対契約するな!とかそういう話ではなくて、ある程度実績のある不動産会社にまかせるのが吉という話です。変なところで鼻から高く売るつもりなんてないさっていう仲介業者に出くわさないようにするのがまずは一番大事かなと。

そういった意味でも不動産の一括査定サービスを利用していろんな会社の提案を一度受けてみることが大事かなと思うのです。無料で色んな不動産会社からの提案、見積もりがもらえるサービスは他にないですからね。

専属専任媒介契約は解除に違約金がかかるケースもある?

不動産会社も人件費、なんらかな経費(広告費)などをかけて、一定のリスクをとって依頼者からのマンションなどの不動産を販売しているわけなので、専任媒介契約の場合、バレないと思って例えば他のB社に販売をお願いしていたり、自分の知人が家ほしいという話になったり、契約後になんらかな理由で契約を解除したいという場合は、違約金がかかるケースもあります。

このあたりは一つのリスクかなと。契約書の内容に違反はしてはいけないのは当たり前の話なんですけどね。

じゃあ一般媒介ならよいの?人気物件ならまずは一般媒介がよいのでは?

一般媒介契約は複数の不動産会社に自分の家を売ってくれ!と頼める契約です。不動産会社を複数競合させることができるわけなので表面上は一番よい契約方法に見えますが、メリットデメリットはあります。

一言でいえば、不動産会社が専属専任媒介契約を結んだ案件を優先し一般媒介契約を後回しにするということ。(これはわかりやすく説明するために言っています。)

例えば、東京の中目黒とか、超人気エリアにマンションを持っていてそれを売ろうとする場合は一般媒介でも十分に機能する気はしますよね。

人気物件ですから、そこまでの営業努力(経費をそこまでかけず)もせず、高値で買う人を見つけることができるかなと。

逆に辺鄙な土地とかにある物件だと、広告費なども人気物件に比べかけても買主がみつからない・・・ってこともありえますよね。一般媒介の場合、売主に報告義務もないため、そのままあまり力を入れず放置しておく(後回しの案件にされる可能性は高い)ということも考えられますよね。

信頼できる不動産会社はどうやってみつければよいのか?

結局一番のリスクはおかなしな業者につかまってしまうこと。とても当たり前な結論を書いてしまいましたが、やはり、いくつかの業者からの提案等をもらうのが一番大事かなと思うんですね。

例えば、あなたの地域に強く実績が多数ある不動産会社で買主との信頼関係が出来ている不動産会社だっているかもしれないですし。それって一回話してみないとわかりませんよね

だから一括査定サービスをつかって提案を受けてみるのが大切なんじゃないかなと。

COPYRIGHT© 2014 マンション売却を後悔しないで高く売るための方法 ALL RIGHTS RESERVED.