> マンション売却するなら一般?専任?専属専任?不動産屋との媒介契約はどれがいいのか?

マンション売却するなら一般?専任?専属専任?不動産屋との媒介契約はどれがいいのか?

マンション売却する際には不動産の知識が豊富で契約まで自分で出来る方以外は、
不動産屋と媒介契約を結んで仲介してもらう事がほとんどです。

媒介契約には種類があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の
3つがありますが、それぞれ特徴があるので、売主の状況に合わせて契約の種類を選ぶと良いでしょう。

契約形態 レインズへの登録義務 報告義務 買主と直接契約 他社にも仲介を依頼
一般媒介契約 なし なし ○何社でも
専任媒介契約 媒介契約から7日以内 2週間に1回以上 ×
専属専任媒介契約 媒介契約から5日以内 1週間に1回以上 × ×

おそらく初めての売却の場合、上記の契約の種類の中では比較的自由な
一般媒介」を選ぼうとする方が多いのではないかと思います。
不動産業者に何社でも仲介を依頼できるので、業者毎が販促活動をすると
単純に買主の目に触れる機会が多くなり、
問い合わせも増えると考えて良さそうだなと思いますが、

それは売主の立場の場合です。

業者からすると、一般媒介契約を結んでいる場合、
売主が他社とも契約したいから「一般媒介」を選んでいると思うわけですし、
他業者も買主を探している事になるので、もしも他社が買主を見つけて売れてしまったら、
マンションを売る為に動いた営業活動がムダになってしまいますし、利益もありません。
その為、一般媒介よりも「専任媒介」を結んだ売主を優先して営業活動する場合が多いのです。
もちろん何もしない訳ではないと思いますが、優先順位はどうしてもでてきますよね。

不動産屋との媒介契約はどれを選べばいいの?

契約の種類によって特徴があるので、
売主にとって自分が良いと思える媒介契約を結ぶ事が大事です。
「専任媒介はダメ」「一般媒介はダメ」と逆の意見を言う方もいます。
これは不動産業者によって本当にダメなケースが存在するからで、
物件・売主に合った媒介契約を結んでいないからです。

専任媒介契約と専属専任契約については、内容はほとんど同じですが、
専属専任契約の場合レインズへの登録義務の日数が専任媒介と比べて短くなる事、
売主への営業報告義務が1週間に1回以上になる事、
また、売主が買主を見つけてきた場合でも、不動産業者を通す契約ですので、
仲介手数料が発生してしまうという違いがあります。

自分が見つけてきても仲介手数料払うのは嫌だと思う方が大半ですので、
多くの方が専任媒介を選びます。ただし、専属専任契約は報告義務が1週間に1回以上ありますし、
自分で買主を見つけてくるのは難しい方であれば結果的に専属専任契約の方が良い場合もありますね。

一般媒介契約は選ぶ場合はどんな時?

一般媒介契約は上記でも少し触れましたが、基本的に自由な契約内容となっています。
何社でも仲介を依頼でき、それぞれの不動産屋さんが
自社のホームページ等で宣伝したり、独自の販促活動をするので、
多くの人に見てもらえる機会が増えるでしょう。

デメリットは業者のモチベーションが専任契約に比べて低くなる事、
また、多くの不動産屋と一般契約を結ぶが故に起こる事として、
SUUMOなどの大手インターネットサイトに掲載される事があります。

??SUUMOに掲載されれば、宣伝になって物件をさがしてる人にアピールできるよ...ね?

確かにアピールできますし、情報が掲載される事はとても良い事です。
しかし物件を探している時に同じマンションと思える情報がズラッと
沢山並んでいるのをみた事ありませんか?
これは一般媒介を結んだ業者が同じ物件を掲載したのが理由です。
この状態になってしまうと、買主はどう思うでしょうか?

いっぱい売りに出ているから、もしかしたら何か曰く付き物件なのかな?
悪い印象を持つ可能性があります。

一概には言えませんが、あまり良い状況ではありませんよね。
どちらかというと希少性があった方が良さそうな感じがするかなと思いますね。

一般媒介契約は自由がある分、ある程度知識がないと、売れない原因になりかねません。

一般媒介契約を結んでいる以上、
不動産業者は売却する物件次第で優先順位を落として営業活動を行います。

例えばですが、利便性がよく、立地も良い等、メリットがある物件であれば、
買い手も見つかりやすいですし、早めに営業活動して売る事を考えます。
また、プラスして、良い物件の場合、問い合わせも当然多くなりますので、
他の物件の紹介に使う事もできるので業者にとってもメリットがあります。
なので、それほど魅力的な物件でなければ、後回しになる事があるわけです。

一般媒介契約は不動産の知識があって、物件に自信がある方にお勧め

専任媒介契約を選ぶのはどんな時?

専任媒介契約は1社との契約ですので、複数業者とやりとりをせずに済むのでとても楽です。
また、専任媒介は業者にとっては、売却できれば仲介手数料がもらえる保証が
あるので販促活動も活発に行うでしょう。
営業マンのモチベーションはとても高くなりますね。

デメリットとしては売却成立の為に、
売主ではなく買主の希望を聞いてしまう場合がある事です。
売主からすると、自分が想定していた売却額よりも低い価格で
売却することになってしまう可能性があります。
例えば最低でも2500万円で売りたかったが、業者が買主の味方になってしまい
買主の要望価格2400万円で売主を説得して売却成立させた場合等です。

多くの場合は専任媒介を選択した方が売却はスムーズにいきますが、
上記のように希望額よりも低い価格での売却になる可能性もあります。
これは不動産業者が悪いとも言えません。
業者は買ってくれる人を探してきているわけですし、売主も納得して売却しているからです。

ただし、もし売却価格に納得していない場合は売却するかは慎重に考える必要がありますね。

専任媒介は業者と売主との良好な関係があってうまくいきます。
売主も売りたいと思って業者に依頼していますし、業者も自分の為もありますが、
売主の為に売りたいと考えて販促活動を頑張っています。
しかし中には合わないと感じたり、不信感を感じたりする事もありますね。
一度契約すると解約ができない訳ではないので、
その場合は業者を変更することも考えておきましょう。

専任媒介契約は比較的、不動産の知識がなく、物件が売れるかどうか自信がない方にお勧め

売却期限がないなら一般媒介で様子を見るの方法の一つ!

一般媒介と専任媒介の違いと、選び方について言ってきましたが、
もし「いつまでに売らないといけない」などの期限がない方や長期になっても
高く売ろうと考えている場合は一度、一般媒介で契約するのも方法の一つです。

どういうことかと言うと、
一般媒介は利便性がある魅力的な物件にお勧めな契約ですので、
とりあえず一般媒介で契約して不動産業者の動きを見てみましょうという方法です。

もし不動産業者が販促活動を積極的に行っていれば、
その物件は業者にとって売れると判断したという事になります。
一般媒介での契約ですので、当然他社も販促活動を行っていると
わかった上で積極的に動いてくれている事になるので、
魅力があると判断したと思っていいでしょう。
業者の動き方も比較できますし競争にもなりますので、
業者には悪いですが、どの業者が良いかどうかの判断基準として
利用してみても良いかもしれません。

積極的に動いてくれた不動産業者のなかから、
専任媒介を結ぶ業者を選択すれば、販促活動を積極的に行ってくれるので
不動産屋選びで苦労せずに済みますし、失敗も少ないですね。

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